Развитие рынка продажи и аренды земель сельхозназначения. Развитие рынка земли сельхоз назначения в россии

Из 18 крупнейших M&A в агросекторе за 2017 год в 11 сделках так или иначе присутствовал растениеводческий бизнес. В шести случаях сельхозземли были основным приобретаемым активом. На фоне оживления экономики рынок переживает очередной всплеск, поэтому в секторе продолжается консолидация. Так, если в 2011 году топ-10 латифундистов по версии консалтинговой компании BEFL контролировали 3,8 млн га, то к весне 2017-го показатель увеличился до 5,2 млн га. Однако стратегия скупки земель только ради расширения их банка становится все менее популярной, обращают внимание эксперты. Сейчас в приоритете эффективность производства и оптимизация издержек, поэтому участники рынка тщательнее оценивают потенциальные приобретения с точки зрения дополнительных вложений в них и последующей отдачи.

Крупных предложений стало меньше

Сделки с землей — это один из главных драйверов рынка M&A в агросекторе, считает партнер компании «А8 Практика» Андрей Тихомиров. Основную роль играют крупные агрохолдинги, которые располагают достаточной финансовой базой для расширения своих земельных банков, также в последние годы к ним примкнули новые непрофильные игроки. У последних также есть значительные ресурсы и желание быстро аккумулировать крупные активы. Наглядный пример — стремительный рост площади земель под управлением АФК «Система» : осенью прошлого года у нее было 380 тыс. га с учетом «РЗ Агро », которой она владеет совместно с членами семьи Луи Дрейфус. Причем руководство корпорации ранее заявляло, что в перспективе рассчитывает увеличить земельный банк до 1 млн га, в планах на этот год был показатель в 500 тыс. га. По мнению Тихомирова, интерес на рынке будет сохраняться при достаточном уровне спроса и предложения. Спрос будет зависеть от финансового положения компаний и возможности кредитоваться по приемлемым ставкам, предложение — от наличия достаточного объема подходящих земельных участков.

Однако сейчас довольно тяжело найти большой ликвидный земельный актив, обращает внимание Тихомиров. «Предложение ограничено. Хорошие участки в основном уже принадлежат крупным игрокам, поэтому поиск идет среди небольших землевладельцев, — знает он. — В то же время на рынке иногда появляются серьезные предложения (как пример — „Белый фрегат “), но они больше связаны с вынужденной продажей». Другой вариант — предложение больших массивов земель в регионах, которые не очень привлекают покупателей, например в Пензенской области, добавляет эксперт.

Говорить о большом выборе сельхозземель сейчас не приходится, соглашается управляющий партнер юридической группы «Ратум» Ольга Романова. Например, если раньше покупатели не брали залежные участки, то сейчас приобретают и их, в том числе с лесами. «Смотрят уже не на бонитет и на то, чтобы поле было ровным, а на другие критерии: может быть, это залежь, но близко к дороге, или участок граничит с полем, которое уже принадлежит компании», — отмечает она. При этом размер предлагаемых для продажи активов уменьшился, сделок, когда покупается сразу 15-20 тыс. га, почти нет, если речь не идет о банкротстве предприятия.

Число предложений крупных лотов земли (от 10 тыс. га) значительно сократилось по сравнению с 2015—2016 годами, когда резкое падение курса рубля и макроэкономическая неопределенность, а также спекуляции на тему земельного законодательства вынудили уйти с рынка иностранных собственников, вторит им партнер, руководитель центра компетенций в АПК компании КПМГ Виталий Шеремет. Последним проданным крупным лотом был земельный банк Black Earth Farming (246 тыс. га). «Тем не менее нельзя сказать, что предложение крупных активов на рынке исчерпано. Сегодня продаются или близки к этому активы финансовых групп, которые испытывают сложности с деньгами, например земли «РосАгро » (в прошлом году у нее оценочно было 400 тыс. га). Есть и другие похожие игроки», — знает он. Тот факт, что подобные активы еще присутствуют на рынке, несмотря на большой интерес к отрасли, красноречиво говорит о запрашиваемой цене, уверен эксперт.

Сейчас на продажу выставляются несколько достаточно крупных игроков с сотнями тысяч гектаров земли, подтверждает управляющий директор BEFL Владислав Новоселов. Однако хороших компаний как объектов сделок на рынке немного, и хотя предложение активов в 2017—2018 годах увеличилось, качественных существенно не прибавилось, отмечает он. «Причина очевидна: в большинстве случаев качественный актив (хорошие компактно расположенные земли, обеспеченность техникой, хранилищами, высокий уровень технологии и культуры производства) приносит высокий доход, и у его владельца редко возникает желание продать бизнес», — поясняет эксперт.

Предложение земель в России очень большое, хотя, конечно, лучшие участки уже распределены и находятся в руках крупных холдингов. Но можно взять поля похуже, инвестировать в мелиорацию, удобрения и в итоге получить даже более хороший результат, рассуждает директор департамента корпоративных финансов инвесткомпании «Атон » Иван Николаев. Однако понятно, что если говорить о покупке земли близко к портам, в Краснодарском крае или в наиболее привлекательных регионах Черноземья, то найти вариант почти невозможно, хотя спрос на эти регионы есть и будет. «С географической точки зрения чем ближе участки к портам, тем меньше вероятность их купить, причем это актуально не только для Юга: например, в Воронежской области земля доступнее, чем на Кубани, а в Тамбовской подобрать актив проще, чем в Воронеже», — сравнивает Николаев.

Критерии оценки активов

По словам Тихомирова, при выборе земельных активов для покупки компании в первую очередь обращают внимание на расположение участка: обычно их привлекают предложения из регионов, где у них уже функционирует бизнес. Также важно, чтобы район был хорошим по климатическим и почвенным показателям. Следующий критерий — юридическая чистота актива и отсутствие обременений.

Когда «Ратум» проводит аудит земель для крупных агрохолдингов, то, поскольку в основном сделки проходят на вторичном рынке, составляется историческая справка участка: как и насколько законно он формировался, какие при этом были риски и есть ли они сейчас, рассказывает Романова. Например, одним из обстоятельств, почему «Русагро » отказалась от покупки курских земель «Иволги-Холдинга», столкнувшегося с финансовыми проблемами, стало то, что он в свое время недостаточно ответственно подходил к вопросу оформления земель. Какие-то участки не были оформлены даже в аренду, компания работала на них по «джентльменским соглашениям» с местными администрациями, это был известный факт. Так или иначе, сейчас многие сталкиваются с подобными проблемами, особенно в сделках присоединения, добавляет она. «Это особенно актуально, если компания является единственным крупным инвестором в агросектор района или региона: она работает по договоренности с местными чиновниками, отчисляет какие-то деньги в бюджет, а земля при этом не оформлена, — уточняет Романова. — Когда мы видим какие-то нарушения и потенциальные конфликты, то советуем клиентам искать другие активы для покупки».

Например, сейчас немаловажную роль в развитии рынка сельхозземель стали играть ошибки или нарушения законодательства, допущенные при оформлении участков в начале 2000-х, когда шли крупные скупки паев, рассказывает Романова. Тогда многие компании спешили быстрее получить землю, хотя были и такие, кто делал ставку на безопасность сделок, например, все тщательно проверял «Агро-Инвест » (Black Earth Farming ). В результате сейчас игроки, у которых есть хорошая юридическая поддержка, могут отменить давние сделки купли-продажи земель, если им удается выяснить и доказать, что, например, паи скупал человек, который получил земельную долю через залоговые обязательства, а фактически не был дольщиком. «Они видят нестыковки в оформлении, находят участников общедолевой собственности или их наследников, которые не знали о сделках, и от их имени начинают их оспаривать, — комментирует она. — Восстанавливаются сроки исковой давности в 10-11 лет, сделки отменяются, и земля уходит другому заинтересованному лицу. Таких историй сейчас много». Также есть прецеденты, когда арбитражный суд признает недействительными сделки по внесению земельных долей в уставной капитал компаний, например когда в состав общества с ограниченной ответственностью принимают больше людей, чем разрешено законом, и путем подлога документов лишают их прав собственности. Подобные схемы, которые проводились в основном для последующих спекуляций землей, сейчас ломаются, и идет активный передел рынка, говорит Романова.

Однако Новоселов обращает внимание, что сейчас все реже приходится слышать о том, что земля юридически не оформлена. «С момента принятия Земельного кодекса и закона об обороте сельхозземель накопилась уже критическая масса позитивных изменений, которые позволяют совершать законные сделки с большими массивами, с правами аренды земли», — говорит он.

Кроме того, для растениеводческих компаний имеет значение расположение участков — лучше, если они формируют крупные пулы, а не рассредоточены, продолжает Тихомиров. Затем специалисты смотрят, обрабатываются ли земли, что выращивается, какой севооборот и технологии, есть ли в хозяйстве техника и специалисты. «По нашему опыту, покупателям, в частности крупным агрохолдингам, более интересно приобретение отдельно земли, — уточняет эксперт. — У них есть собственный парк техники, технологии, персонал, выстроенные бизнес-процессы, так что обычно никто не хочет брать на себя финансовые обязательства приобретаемой компании». На нашем рынке еще не сложилась модель продажи активов из расчета финансовых показателей, добавляет Виталий Шеремет. «Скорее, покупают отдельно земли, производственные мощности. По-моему, это объясняется тем, что хорошие активы почти не продаются, а проблемный бизнес не оценивается по своему нереализованному потенциалу», — комментирует он.

«Био-Тон» (под контролем холдинга 375,7 тыс. га в Самарской, Ульяновской и Саратовской областях) приобретает земельные участки, которые сразу включаются в севооборот. «Мы сделали серьезные инвестиции в модернизацию технологического оборудования, повышение квалификации сотрудников и внедрение современных методов земледелия, поэтому не видим смысла покупать готовые бизнесы в регионах присутствия, поскольку в этом случае для нас нет добавленной стоимости», — акцентирует заместитель гендиректора по стратегическому управлению компании Михаил Харламов.

«Био-Тон» системно занимается поиском и подбором наиболее привлекательных участков с точки зрения плодородия и географического расположения, рассказывает Харламов. «Мы планируем расти плавными темпами, примерно на 10-20 тыс. га в год, выкупая соседние земли и включая их в свой севооборот, — делится планами он. — Компактность расположения создает логистические преимущества и повышает степень операционного контроля». Однако увеличение земельного банка не является самоцелью компании, уточняет топ-менеджер, сейчас в приоритете повышение операционной рентабельности. «Мы сосредоточены на интенсификации производственного процесса и внедрении новых технологий», — поясняет Харламов. Выход в новые регионы возможен только в случае появления специальных ситуаций или интересного крупного (не менее 30 тыс. га) и компактно расположенного лота по устраивающей холдинг цене. Решение о такой сделке будет приниматься как по отдельному инвестиционному проекту, говорит он.

Земельный банк «АФГ Националь » составляет 92 тыс. га (без учета активов, принадлежащих совладельцам холдинга, но не входящих в его структуру). По словам гендиректора холдинга Юрия Белова, у группы есть планы увеличить площади земель в основном для закладки суперинтенсивных яблоневых садов, а также под овощеводство. В последние несколько лет холдинг приобретал активы преимущественно для этих двух направлений бизнеса. При этом, в отличие от «Био-Тона», он покупает не только землю, но и целые производственные комплексы. Так, в 2016-м компания за 30 млн руб. купила комплекс в Арзамасском районе Нижегородской области для увеличения объемов фасовки мытого картофеля, включающий также мощности для хранения 8 тыс. т продукции. Затем в том же районе было приобретено сельхозпредприятие с 1,2 тыс. га сельхозземель и картофелехранилищем на 5 тыс. т, а в соседнем Дивеевском — 4 тыс. га земель, большая часть которых — залежи. В Ростовской области два года назад холдинг купил комплекс для выращивания картофеля и овощей открытого грунта с 4 тыс. га сельхозземель, картофелехранилищами общим объемом 20 тыс. т и фасовочной линией мощностью 15 т в час, рассказывает Белов. «В 2017 году мы приобрели около 1 тыс. га рисовых полей в Краснодарском крае и несколько небольших участков под овощеводство в Нижегородской области», — добавляет он.

Ситуация с подбором подходящих сельхозземель различается в зависимости от региона, считает Белов. Например, в Краснодарском крае свободной земли мало, почти вся она освоена, поэтому холдинг вынужден конкурировать за покупку участков под закладку сада с другими отраслями. «Если бы мы могли осваивать земли, например, из краевых и федеральных фондов, мы бы быстрее расширялись, — уверен Белов. — Хотелось бы, чтобы в этом отношении государство поддерживало такие капиталоемкие проекты, как суперинтенсивное садоводство». А вот в Нижегородской области компания регулярно получает предложения из разных районов о приобретении сельхозпредприятий. Крупные участки на продажу есть всегда. При решении о покупке все упирается в цену и в географическое расположение площадки, поясняет Белов. Также могут возникнуть дополнительные условия: например, сохранение на предприятии стада КРС, что не подходит компании. В Новгородской области землю найти еще проще, и стоить она будет ощутимо дешевле, но это зона рискованного земледелия, поэтому растениеводство там развито меньше, чем в средней полосе, добавляет топ-менеджер.

Харламов подтверждает, что крупные земельные участки на рынке сейчас встречаются довольно редко, при этом их стоимость обычно выше рыночной, так как эти земли включены в севооборот. Впрочем, позиции «Био-Тона» в отрасли сформировались во многом благодаря возврату в оборот залежных участков: за последние 10 лет было введено более 100 тыс. га, в этом году планируется вернуть еще около 4 тыс. га. «Мираторг » также активно расширяется за счет залежных земель: в прошлом году холдинг вернул в оборот более 85 тыс. га в Брянской, Смоленской, Орловской, Калужской и Тульской областях, организовав пастбища для мясного КРС.

«АФГ Националь » тоже не отказывается от покупки залежи. За три года компания возвратила в оборот 900 га в Нижегородской и 700 га в Новгородской областях, в планах на 2018-й — еще около 300-400 га, говорит Белов. Правда, работа с такими землями — это всегда вопрос экономики. В первую очередь проводится анализ почвы: на изначально неплодородной земле ничего, кроме бурьяна, расти не будет, уточняет топ-менеджер. Стоимость введения в оборот одного гектара залежей зависит от степени запущенности этих земель. «Если на земле вырос лес, то сначала идет выпилка деревьев, раскорчевка пней, затем двойное дискование, вспашка и боронование. При таких „тяжелых“ залежах стоимость может доходить до 20 тыс. руб./га, — оценивает он. — Если же поле просто поросло бурьяном, то стоимость составит около 6-7 тыс. руб./га».

По словам Белова, традиционно стоимость земельного актива зависит от его географического расположения, наличия подъездных путей, показателей плодородия почвы и общего состояния земель. Если при этом предполагается строительство производственных мощностей и хранилищ, то также оценивается близость участка к ресурсоснабжающим сетям и стоимость подключения. Для закладки суперинтенсивных садов определяющим критерием являются качественные характеристики почвы и наличие источника воды для организации системы капельного орошения, рассказывает он.

Спекулятивные стратегии уже не актуальны
Непрофильных инвесторов сельхозземли сейчас могут привлекать, только если они планируют заниматься агробизнесом, обрабатывать их, чтобы получать доход, или если есть намерение перевести участки в другую категорию и, например, строить объекты недвижимости. «Те времена, когда инвесткомпании или банки покупали землю для того, чтобы потом перепродать дороже, прошли и, думаю, уже не вернутся, поскольку перепродавать некому, — говорит Иван Николаев из «Атона». — Агрохолдинги приобретают по 50 тыс. га в год и больше, зачем им брать земли у инвесткомпании дороже, если они сами с таким же успехом могут найти подходящий участок, притом дешевле?» Конечно, возможны исключения, когда у непрофильного инвестора оказываются какие-то уникальные земли, которые привлекают агрохолдинги, однако последние намного лучше знают этот рынок и в большинстве случаев могут найти альтернативные варианты, добавляет эксперт.

Что будет с ценами

В течение 2017 года определенный интерес к покупке земли сохранялся даже тогда, когда стало ясно, что год в целом для аграриев скорее неудачный, говорит Виталий Шеремет. В значительной мере он подогревается непрофильными инвесторами и будет сохраняться еще некоторое время, поскольку средняя стоимость земли в России по сравнению с сопоставимыми рынками остается относительно низкой, хотя и произошла коррекция вверх из-за колебаний курса рубля в 2014—2015 годах.

В 2014—2016 годах практически во всех регионах наблюдался рост цен на землю, который остановился 2017-м. Цены в лучших районах юга находятся в диапазоне 180-200 тыс. руб./га, центра России — на уровне 50-70 тыс. руб./га, приводит данные Владислав Новоселов. Цены на землю в 2017 году достигли своих пиковых значений, и с осени наблюдается их снижение на 10-15% и даже более на фоне появления достаточно большого количества новых предложений, говорит директор юридического департамента «Мираторга » Александр Краснов. Причем реальные цены сделок отличаются от первоначальных ожиданий продавца еще больше — на 20-30%, добавляет он. «Сейчас у нас появилась возможность выбирать лучшие по качеству и наиболее подходящие нам по местоположению земли. Думаем, что в течение 2018 года на рынке будут появляться новые предложения по продаже, и тренд на снижение цены сохранится», — рассчитывает он.

Аналогичного мнения придерживается Михаил Харламов. Рекордный урожай 2017 года и прогноз на 2018-й привели к снижению цен на продукцию, перепроизводство подтолкнет неэффективных игроков, слабо управляющих своими затратами, уходить с рынка, что приведет к росту предложения и возможному снижению стоимости земли, полагает он. Стоимость земли как бизнес-актива напрямую зависит от ситуации на рынке сельхозпродукции: чем ниже цена на конечный продукт, тем меньше рентабельность инвестиций. Рентабельность не может падать бесконечно, поэтому коррекция стоимости земли — весьма вероятное событие, рассуждает топ-менеджер.

В прошлом году не только остановилось удорожание земель, но и снизилась ликвидность агроактивов, связанных с растениеводством, солидарен с ним Новоселов. Дальнейшее поведение цены будет сильно зависеть от доходности растениеводческого бизнеса. При этом он считает, что европейские или американские цены на землю в обозримом будущем для нас не достижимы. Среди причин — страновой риск, нехватка финансирования, неразвитость логистических мощностей при больших расстояниях и другие.

Цены на сельхозземлю в России ниже, чем в ряде других стран, в том числе из-за специфики полей и их размеров, считает Ольга Романова. Например, поля в Германии или Голландии намного меньше, там можно обойтись без широкозахватной техники. «У нас к стоимости земли добавляются другие затраты, в частности на логистику: бывает, что до поля не так просто добраться и вывезти с него урожай без потерь», — поясняет она. Если бы не приходилось учитывать эти расходы на перспективу, то, возможно, земля стоила бы дороже. При этом кадастровая стоимость земли иногда существенно выше, чем по сделкам, обращает внимание Романова. В целом, если средний уровень цен в России сложится в пределах 30-40 тыс. руб./га — это будет разумный показатель. «Цены останутся примерно на том же уровне, что сейчас, а где-то возможно снижение — экономика будет все выравнивать», — думает она.

Говоря о стоимости отдельно сельхозземель, нужно оценивать, что инвестор в дальнейшем с них получит, и объем дополнительных вложений, подтверждает председатель совета директоров компании Veda Capital Group Алексей Леденев. «Например, если земли заросли, нужно вложить средства в их возврат в оборот, а еще приобрести технику, построить инфраструктуру, закупить семена, удобрения, средства защиты растений — в итоге получается дорогой проект с долгим сроком окупаемости, а в России такие пока не очень любят, — обращает внимание он. — У западных инвесторов другой менталитет, они готовы ждать отдачи 10-15 лет. Именно поэтому у нас в стране много заросших заброшенных земель. Хотя, конечно, есть регионы, которые в этом плане отличаются, например Белгородская область, где существует четкая политика, что земля должна работать и приносить доход».

Цены на хорошие земельные участки будут только расти из-за ограниченного предложения, полагает Андрей Тихомиров. Стоимость низкокачественных участков останется на нынешних уровнях или к ним даже будет применяться дисконт. При этом эксперт не исключает, что по лучшим регионам, например таким, как Краснодарский край, показатели приблизятся к среднемировым.

Поскольку в России много свободных земель, говорить о значительном потенциале роста цен на них не приходится, не соглашается Николаев: зачем платить дороже и перекупать участок, если за те же деньги можно взять свободный, например, с залежными землями и вложиться в улучшение его качества? «То, что сейчас цены немного пошли вверх, связано с некоторым ростом экономики, с рекордным урожаем и экспортом, — поясняет эксперт. — Понятно, что если растениеводство приносит доход, то инвесторы вкладывают в него деньги и стремятся увеличить производство, а для этого в том числе расширяют земельные банки».

Небольшие предприятия тоже расширяются
В основном земельные банки наращивают крупные игроки, однако на более низком уровне сделки тоже идут, причем небольшим предприятиям гораздо проще найти, например, тысячу гектаров для единовременной покупки. Однако может возникнуть ощущение, что в обороте купли-продажи преимущественно находится одна и та же земля, которая переходит от одних юрлиц к другим. Это связано с тем, что сделки с участием крупных игроков оказываются на слуху, считает Ольга Романова из «Ратума».

Перспективы развития рынка

Рынок сельхозземли в России огромен — это десятки миллионов гектаров, и процесс перехода как крупных массивов, так и относительно небольших кластеров от одного владельца к другому будет идти постоянно. Причем это будут как сделки консолидации, так и разделения больших активов на отдельные кластеры. Основной фактор, который будут принимать во внимание — это доходность и эффективность, уверен Новоселов. Если доходность в отрасли будет снижаться, то участники рынка неминуемо пересмотрят свои стратегии. Будет идти достаточно стандартный процесс увеличения активов под контролем сильных успешных игроков. Причем это могут быть и небольшие региональные компании, которые научились извлекать хороший доход даже при низких ценах на основные агротовары.

Однако снижение доходности в отрасли неминуемо приведет к ухудшению финансового состояния значимой доли игроков, продолжает эксперт. Ряд владельцев агрокомпаний не захотят оставаться в бизнесе при меньшей, чем ранее, прибыльности, поэтому и крупные активы будут менять владельцев, в том числе вероятно их разделение между разными покупателями, особенно если земля находится в разных регионах, рассуждает Новоселов. «Земля — основной и главный ресурс для всей отрасли, причем не только для растениеводства, но и для животноводства. Потенциал развития АПК еще далеко не исчерпан, поэтому земля всегда будет в центре внимания во многих инвестпроектах», — резюмирует он.

Андрей Тихомиров считает, что в отрасли продолжится тренд по консолидации и укрупнению игроков, причем есть вероятность, что при исчерпании предложения в наиболее благоприятных регионах они начнут интересоваться новыми. Однако крупные игроки продолжат ощущать сильное давление внешней среды, что скажется на финансовых показателях компаний, а также уровне конкуренции.

В перспективе некоторые крупные холдинги продолжат соревноваться за размер земельных банков, однако тех, кто не думает об экономике, становится все меньше. Сельское хозяйство — рисковый бизнес, и вопросы эффективного использования сельхозугодий будут заставлять игроков оптимизировать их, уверена Ольга Романова. Например, если у компании есть отдаленное хозяйство, которое сложно контролировать, то логичнее его продать или обменяться с другим игроком, у которого как раз есть интерес в этом регионе. Тем не менее еще сохраняется стратегия скупать как можно больше земли, так что в ближайшие три-четыре года может пройти очередная волна банкротств компаний, которые не справились с бизнесом, считает Романова.

Дальнейшее развитие рынка сельхозземель в России во многом будет зависеть от состава правительства и динамики экспорта сельхозпродукции, полагает Иван Николаев. «Внутренний рынок насыщен, потребительский спрос падает, поскольку население беднеет, поэтому нужно наращивать экспорт. Если подвижки будут и мы начнем активнее вывозить не только зерно, но и мясо, овощи, то и на рынке сельхозземель будет некая позитивная динамика. Иначе стоит ждать стагнации», — прогнозирует он.

Виталий Шеремет полагает, что в ближайшие годы в российском агросекторе произойдут изменения, которые повысят стоимость земли. Если программа агроэкспорта будет успешной, то благодаря повышению спроса на сельхозпродукцию вырастет и спрос на земли. Кроме того, позитивно может сказаться развитие технологий и рост урожайности. А решение вопросов макроэкономической и геополитической напряженности снизит риск-фактор страны и позволит привлечь более дешевые деньги в экономику и в сельское хозяйство, надеется он.

Крупные игроки продолжат расширять бизнес, формируя рынок покупателя по земельным угодьям, соглашается Михаил Харламов. Правда, перепроизводство вкупе с логистическими проблемами экспорта будут отрицательно влиять на стоимость продукции растениеводства и, соответственно, на цену земли. Однако если будет налажен экспорт и внутренний рынок стабилизируется, то коррекция цен на землю будет носить незначительный характер, а в среднесрочной перспективе возможно и их повышение, думает он. И если в южных регионах потенциал роста практически выбран, то рынок Поволжья до сих пор имеет серьезный потенциал, добавляет топ-менеджер. Правда, он также обращает внимание на то, что земельный рынок до сих пор остается сложным и неструктурированным, и главная проблема — неурегулированность границ земельных участков, что затрудняет привлечение банковского финансирования для подобных сделок.

Перспективы земельного рынка в долгосрочной перспективе видятся позитивными, но во многом зависят от того, удастся ли государству сделать его регулирование более эффективным, говорит Александр Краснов. В частности, он считает, что нужно восстановить свободный оборот сельхозугодий. То, что по закону собственник земельного пая может продать его только государству, иному владельцу земельной доли в том же участке или арендатору этого участка, является основным препятствием для формирования в собственности крупных массивов земли, поясняет он. Более того, значительная часть земельных долей оказались невостребованными, и до сих пор сохраняется неопределенность их правового статуса. «Существующее регулирование фактически породило „серый рынок“ земли, который не позволяет продавцам получать за свою долю полную цену, а покупателя ставит в подвешенное состояние, когда в процессе покупки угодий его права фактически никак не защищены», — сетует он. Недостаточная открытость сведений о наличии земли в публичной собственности также создает условия для недобросовестной конкуренции и коррупции. Так, муниципальное образование может передать участок в аренду фактически любому КФХ или сельхозорганизации на свое усмотрение, не ставя никого в известность — без торгов, без экономического обоснования, фактически по принципу — «отдам кому захочу», говорит Краснов.

Приоритетные регионы
По словам Виталия Шеремета из КПМГ, традиционно в фокусе инвесторов земля Черноземья и южных регионов. Наиболее привлекательными регионами являются Краснодарский край, примыкающие к нему районы Ростовской области и Ставрополья, черноземные области Центрального федерального округа. Также интересны Тульская, Орловская и Калужская области, перечисляет Андрей Тихомиров. Однако инвесторов стали привлекать и те регионы, на которые ранее они не смотрели, например та же Рязанская область, хотя несколько лет назад все стремились в Центральное Черноземье, обращает внимание Ольга Романова. По мнению Ивана Николаева, в перспективе должен неплохо развиваться рынок сельхозземель в Приволжье, особенно если ориентировать производство на внутренний рынок: там неплохие почвы, при этом большое население плюс близость крупных городов.

Россия - крупнейший в мире обладатель земельных ресурсов. Земельный фонд РФ составляет 1709,8 млн. га, на ее территории расположены практически все природно-минеральные вещества планеты, в зоне влияния находится около 45 % пресной и около 20 % морской воды, около 70 % территории располагается в сейсмоустойчивых районах.

В течение ХХ в. курс государственной земельной политики кардинально менялся дважды: в 1917 г. земля была национализирована и полностью исключена из рыночного оборота, в 1993 г. Конституция РФ определила различные виды собственности на землю, включая и частную.

Рыночная трансформация экономики России обусловила направленность земельной реформы на развитие земельного рынка, участие земельных участков - в свободном гражданском обороте. Только в 2001 г. после продолжительных дискуссий Государственной Думой был принят новый вариант Земельного кодекса, соответствующего новым конституционным положениям.

Современный процесс совершенствования земельных отношений и становления механизмов их государственного регулирования можно разделить на следующие этапы:

Первый - осуществлены массовое административное перераспределение и приватизация земли, а также связанная с ними реорганизация бывших колхозов и совхозов (1990-1993 гг.).

Второй - принципиальное изменение характера земельных отношений, в том числе механизмов государственного воздействия на их участников при перераспределении земель (в секторах нетоварного сельскохозяйственного производства - с 1993 по 1997-1998-е гг., товарного производства с 2003г. по настоящее время, в период 1993-2003 гг. рынок формально существовал, но не имел должного правового обеспечения).

Третий - формировавшийся механизм саморегулирования земельных отношений и дальнейшее совершенствование форм и методов его государственного регулирования (только в секторе нетоварного сельскохозяйственного производства - с 1998-1999 гг. по настоящее время).

Споры вокруг Земельного кодекса не прекращаются до сих пор. Тем не менее, процесс формирования института частной собственности на землю в России активно развивается. Показатели государственной отчетности свидетельствуют о том, что земля включена в рыночный оборот, т. е. с земельными участками совершаются сделки, предусмотренные гражданским законодательством. В то же время земля как пространственная основа существования государства и его граждан, как звено экосистемы требует пристального внимания со стороны государства для обеспечения политической, экономической, экологической безопасности, социальной защиты населения, защиты исторических и культурных основ существования страны и ее граждан.

В соответствии со статьей № 7 Земельного Кодекса РФ, земли по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1. земли сельхоз назначения;
2. земли населенных пунктов;
3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. земли лесного фонда;
6. земли водного фонда;
7. земли запаса.

Сельское хозяйство является одной из крупнейших сфер народного хозяйства страны. Люди тратят более половины своих доходов на продукты питания и другие сельскохозяйственные товары. Кроме того, сельскохозяйственные товаропроизводители поставляют сырьё для перерабатывающих отраслей АПК. Использование земли в сельском хозяйстве как средства и предмета труда имеет специфические особенности, и, прежде всего различия в плодородии, местоположении, правовом статусе, доходности и эффективности, что существенным образом отражается на её полезности, ценности и цене при купле-продаже. В экономической стратегии государства всё большее значение придаётся проблемам восстановления сельского хозяйства и развития собственного сельскохозяйственного производства, сохранения российской деревни и крестьянства, доступности основных продуктов питания широким массам населения, обеспечения продовольственной безопасности страны, увеличение занятости населения и снижение уровня бедности.

Покупка земли сельхоз назначения осуществляется либо:

а) для того чтобы на ней жить (и тогда это земля из категории 2 - "земли населенных пунктов") либо
б) для того, чтобы на ней работать (земли сельхозназначения, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения).

И есть еще земля в нескольких категорий, которая по решению государства находится в особых "режимах" и не является предметом массовых сделок - это земля из категорий 4, 5, 6 и 7.

Возможность приобретения земель и уровень цен на нее в категориях 2 и 3 напрямую определяется решениями региональной или местной власти. Именно по решению локальных властей определяются перспективы развития территорий, условия реализации различными общественными и элитными группами различных бизнес - и инфраструктурных проектов. От решений власти зависит, какую инфраструктуру, в каком территориальном направлении и с какой степенью интенсивности развивать (дороги, электроэнергия, водоснабжение и канализация, строительство объектов социальной инфраструктуры). Соответственно - развитие земельных рынков для частного проживания (территории, которые либо сразу, либо по истечении некоторого времени оформляются в категорию земель населенных пунктов) напрямую взаимосвязано с решениями власти. И в этом случае рынок возникает скорее лишь как категория борьбы за доступ к власти в получении "оптовых прав" на развитие отдельных крупных участков земельной территории и последующую "розничную продажу" земельных участков под индивидуальное проживание.

Что касается земель сельхоз назначения для категорий 4-7 - то здесь наличие рынка как такового также весьма затруднительно. Профильная власть всегда имеет возможности подобрать себе участки получше и всегда быть "первой в очереди" на их получение, даже соблюдая все официальные процедуры. Поэтому на свободный, открытый рынок купли-продажи, такие категории земельных участков могут попасть уже только после "приближенных посредников". А, следовательно, - они после прохождения "посредников" будут относиться по сути уже к категории 2 или 3.

Чем определяется уровень цен спроса и предложения на земли сельхоз назначения? Здесь основным ценообразующим фактором является возможная величина рентного дохода, который может быть получен от использования земли сельхоз назначения. А рентный доход зависит от а) производительности/урожайности выращиваемых культур, б) уровня текущих оптовых/закупочных цен у сельхозпроизводителей и в) структуры собственных текущих и капитальных издержек сельхозпроизводителей. Так как успешность сельскохозяйственного бизнеса в очень незначительной степени зависит от планов региональных властей, то в этой категории земли сельхозназначения как раз возможен как минимум региональный, а как максимум - федеральный или даже международный рынок.

Соответственно - если где и будет в перспективе основной рынок земли в России - то это будет рынок земли сельхоз назначения. На нем уже активным ходом идет формирование крупных агрохолдингов, которые являются игроками федерального масштаба и возможностей, а значит - в меньшей степени зависят от "благоприятного режима" со стороны властей отдельных российских территорий. Так что следующим шагом должен неминуемо возникнуть рынок основополагающего средства их производства - собственно земли сельхоз назначения. А следующим шагом - должен возникнуть отдельный рынок для инвесторов земли сельхоз назначения, которые не будут их эксплуатировать сами, а будут сдавать в аренду сельхозпроизводителям. Т.е. уже в среднесрочной перспективе 3-7 лет земли сельхоз назначения смогут превратиться в отдельный и очень емкий рынок, на котором будут присутствовать как крупные сельхозпроизводители, так и средние и мелкие финансовые инвесторы, покупающие земли сельхоз назначения и передающие земли сельхоз назначения в управление или "эксплуатацию" специализированным агропромышленным операторам. Точно так же, как это сегодня происходит в развитых странах мира. И рынок этот будет иметь уже федеральный масштаб и сможет даже быть интегрирован в международный финансовый рынок.

Если же участки выделены из общей долевой собственности и их границы установлены на местности, цена предложений вырастает,как минимум, в 3-4 раза. Хочется обратить особое внимание на цены предложений на земли сельскохозяйственного назначения. Никакой другой сегмент рынка не представляет такого широкого диапазона цен! Даже поверхностный обзор предложений позволяет в одном и том же муниципальном районе выявить участки, стоимость которых отличается в десятки раз. Ценовой разброс способен ввести в заблуждение даже опытного оценщика. Во избежание ошибок следует понять, прежде всего, степень инвестиционной привлекательности экспонируемых земельных участков. Информация, полученная из текстов объявлений и опроса продавцов, выявила следующие тенденции.

Страница не найдена

Для торговли — участки на пересечении трассы (многополосные) со МКАД, имеющие удобную транспортную доступность». Ставки В течение последних 5 лет стоимость земельных участков в Московском регионе росла, при этом такая тенденция коснулась практически всех направлений и назначений использования земель.

Например, по данным GVA Sawyer, стоимость 1 сотки земли сельхозназначения по Новорижскому шоссе на удалении 50-70 км от МКАД составляла в 2003 году $100, к 2008 году земля с такими же характеристиками достигла стоимости $3000, то есть рост составил около 3000%. При этом, по оценкам аналитиков компании, пик роста пришелся на период с 2005 до середины 2007 года, а с середины 2007 года темпы роста стоимости земли начали снижаться.

Чуть менее активно росла стоимость земли по Киевскому шоссе: с $500 за сотку земли в 2003 году до $7000 в 2008.

Земельные участки москвы – обзор за 2015 год

Внимание

Даже если получено разрешение на перевод, эта процедура сопряжена с определенными временными и материальными затратами. Здесь оценщик напрямую сталкивается с проблемой наиболее эффективного использования(НЭИ). Анализ наилучшего использования участка, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения и предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, ни в коем случае не предполагает альтернативного использования (для коттеджной застройки, объектов придорожной инфраструктуры и т.д.).

Для таких сельскохозяйственных угодий, как пашня, НЭИ – это использование участка в составе научно обоснованного севооборота, способствующего не только получению высоких урожаев при минимальных затратах, но и восстановлению и повышению плодородия почвы.

Обзор рынка земель сельскохозяйственного назначения архангельской области

Самарская область входит в состав Приволжского федерального округа. Граничит на западе с Ульяновской областью, на севере – с Республикой Татарстан, на востоке – с Оренбургской областью, на юго-западе – с Саратовской областью, в самой южной точке имеет соприкосновение с Республикой Казахстан.

По состоянию на01.01.2014 г. земельный фонд Самарской области в административных границах составляет 5356,5 тыс. га. На долю земель сельскохозяйственного назначения приходится 4070,1 тыс.
га, то есть почти 76%всей территории. Площади сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения составляют 3796,5 тыс. га (93,28 %), в том числе: пашни – 2857,7 тыс. га (70,21%), залежи – 105,4 тыс. га (2,58 %), многолетние насаждения – 27,8 тыс. га(0,68 %), сенокосы – 50,5 тыс. га (1,24 %) и пастбища – 755,1 тыс. га (18,55%).

Обзор рынка земель сельскохозяйственного назначения

Важно

Однако, эксперты надеются, что под эгидой провозглашенного стремления к росту ВВП и снижения импортозмещения ситуация в стране может поменяться. В первую очередь, если в продолжение этого провозглашениявласти пересмотрят отношение к денежно-кредитной политике.

Для развития отрасли необходимоудлинение кредитов и снижение процентных ставок. Во вторую очередь, если сельхозпроизводители изменят существующий подход к ведению хозяйства.Даже с имеющимся объемом дотаций при правильной организации бизнеса, решении проблемы сбыта, можно показывать хорошие результаты.

На сегодняшний день наиболее перспективным и жизнеспособным видится применение принципа «сам произвел – сам продай». Когда сельхозпроизводители выстраивают внутри одного кластерацепочку кормовая база – производство сырья – переработка – и самое главное, — сбыт.

Анализ рынка земель сельскохозяйственного назначения

Но чтобы понять истинное состояние российского рынка земли, необходимо детально рассмотреть его насущные проблемы. Для начала следует подойти к изучению цен на земли сельскохозяйственного назначения.
По мнению экспертов, которые профессионально занимаются расчётом стоимости земли, в ближайшее время не стоит ожидать значительного скачка в росте цен на земельные участки. Это обусловлено тем, что основная часть земель сельхоз назначения находится в паевой или другой собственности обычных граждан, которые не так пристально следят за ситуацией на валютном рынке, и они не будут, в отличии от землевладельцев, которые занимаются торговлей земли профессионально, повышать стоимость на сельхоз угодья каждый день, подстраиваясь под курс рубля. Также заметна тенденция, когда стоимость земли стала повышаться в зависимости от регионального расположения.

Анализ рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения

Увеличение предложения ликвидных земельных участков в Москве и за ее пределами за счет спешной продажи активов собственниками, обремененными требующими погашения кредитами.
Увеличение количества потенциальных покупателей, интересующихся возможностью инвестиционных приобретений на земельном рынке.
Более гибкий подход собственников в переговорах при продаже земельных активов.
Завершение периода бурного роста цен на земельные участки, снижение стоимости низколиквидных земельных активов.
Земельный рынок Московской области в последнее время пополняется за счет участков, прилегающих к населенным пунктам, переходящих в результате утверждения границ этих пунктов в категорию «земли поселений».

Прогноз Развитие земельного рынка в большой степени зависит от финансового состояния его участников, будущего которого в настоящее время весьма туманно.

Причем максимальное падение пришлось на 4 квартал 2008 года, а по сравнению с предыдущим кварталом цены лишь слегка корректировались. Падение цен обусловлено тем. что на сегодняшний день продать участок в с/х очень и очень сложно, поэтому землевладельцам, желающим реализовать свои активы, приходится предлагать внушительные дисконты.

Лишних средств для освоения с/х земель (смена категории, межевание и т.д.) у девелоперов сейчас нет. в результате этого спрос на подобные земли почти полностью отсутствует, особенно это касается больших массивов. Падение цен на участки до 30 км от МКАД по сравнению с 4 кварталом 2008 года составило 23,9%, в диапазоне 31-60 км от МКАД — падение на 18,8%, на удалении свыше 61 км от МКАД — падение на 41,8%.

Не смотря на то, что сельскохозяйственная отрасль – одна из самых дотируемых, вход с серьезными проектами размером инвестиций, исчисляемыми сотнями миллионоврублей и более– затруднен. Трудности связаны с низким уровнем предложения на рынке проектного финансирования, а так же проблемой сбыта готовой продукции. В рамках доходного подхода оценщик рассчитывает показатель земельной ренты – разницу между средним валовым доходом от участка и затратами с учетом прибыли предпринимателя. При расчете оценщик анализирует – какие культуры с какой периодичностью могут выращиваться на оцениваемом участке, ориентируясь на фактические или нормативные данные, учитывая текущие цены реализации, получает общий доход.
Затратная часть рассчитывается аналогично, включая помимо затрат прибыль предпринимателя (на основе среднеотраслевой рентабельности по каждой выбранной культуре).

Обзор рынка земель сельскохозяйственного назначения московской области 2016

По отдельным участкам цены сделок могут отличаться от цен предложений в разы. Профессиональный расчет Чтобы сориентироваться в ценах, покупателям имеет смысл отталкиваться от цен на те участки (из потенциально подходящих), которые стоят дешевле всех. Как правило, они экспонируются более года, а иногда и нескольких лет, цены на них уже несколько раз снижались и они максимально близки к тем ценам, по которым их в итоге купят. Профессиональные оценщики проводят более углублённый анализ для расчета стоимости земли. Традиционно наиболее применимы два подхода – сравнительный и доходный. Сравнительный подход, основанный на сравнении цен на участки с сопоставимыми характеристиками и построение математической расчетной модели, учитывающей различия объектов-аналогов от оцениваемого участка.
Доходный подход опирается на денежный поток, который генерирует или способен генерировать оцениваемый участок.

Предложение и спрос

Анализ рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения Симферопольского района производился по состоянию на 01.04.2018 года. В исследовании использована информация из 83 предложений суммарной площадью около 370 га.

По количеству предложений земельных участков сельскохозяйственного назначения (СХН) лидируют Трудовское с/п — 28% от общего числа предложений, далее следует Перовское с/п — 16%. Таким образом, наибольший вклад в формирование рынка вносят сельские поселения, прилегающие непосредственно к границам города Симферополь.

Структура предложения в разрезе муниципальных образований, %

Диапазон площадей предлагаемых к продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения на территории Симферопольского района составляет 0,4-36 га.

Структура предложения земельных участков сельскохозяйственного назначения в разрезе площадей

Площадь, кв. м.	Доля,%
менее 1 га
от 1 до 2 га
от 2 до 3 га
от 3 до 4 га
от 4 до 5 га
от 5 до 10 га
более 10 га

Структура предложения земельных участков сельскохозяйственного назначения в разрезе площадей,%

Источник: мониторинг рынка земельных участков ООО «АФК-Аудит»

Сельское хозяйство и переработка сельскохозяйственной продукции является приоритетным направлением развития экономики района. Особый упор делается на производство и переработку овощей, плодоводство, виноградарство, животноводство, птицеводство, эфиромасличное производство.

Безусловными конкурентными преимуществами Симферопольского района в этой отрасли являются плодородные сельскохозяйственные угодья, позволяющие выращивать и перерабатывать весь спектр сельскохозяйственных культур; выгодное географическое положение (близость к республиканскому центру, наличие транспортных развязок), высокая плотность населения (наличие рабочей силы).

Ценовой анализ

Диапазон цен собранных предложений достаточно широк: средняя удельная стоимость продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения составляет в районе 93 руб./кв. м при диапазоне изменения от 11 до 276 руб./кв. м.

На рост цены предложения явным образом влияет нахождение предлагаемого к продаже земельного участка рядом с г. Симферополь.

Карта муниципальных образований Симферопольского района

Самая высокая средняя стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения Симферопольского района наблюдается в Урожайновском с/п — 156 руб./кв. м. На втором и третьем месте по цене предложения — Перовское с/п (136 руб./кв. м) и Чистенское с/п (132 руб./кв. м).

Земли всех трех поселений прилегают к территории городского округа Симферополь. Кроме того, именно через их земли пролегает будущая трасса Таврида, что несомненно влияет на стоимость участков. Уточнение, что участок расположен «рядом со строящейся трассой Таврида» встречается в тексте многих объявлений о продаже как дополнительный мотивирующий фактор.

Низкая средняя стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения — на уровне 50 руб./кв. м — в Пожарском с/п.

Удельная рыночная стоимость земельных участков СХН

Муниципальное образование (МО)	Рыночная стоимость, руб/кв.м
Муниципальное образование (МО)	Минимальное значение	Максимальное значение	Среднее значение
Добровское с/п
Донское с/п
Мазанское с/п
Мирновское с/п
Николаевское с/п
Перовское с/п
Пожарское с/п
Родниковское с/п
Трудовское с/п
Урожайновское с/п
Чистенское с/п
Общий итог

Средняя удельная рыночная стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения в разрезе МО, руб./кв. м

Источник: мониторинг рынка земельных участков ООО «АФК-Аудит»

Ценообразующие факторы

Перечень ценообразующих факторов формируется на основании анализа рынка недвижимости и рекомендаций экспертов. Как правило, на величину цены предложения или цены спроса на земельные участки, влияют несколько основных факторов стоимости.

Помимо факторов государственного регулирования, общеэкономической ситуации, микроэкономической ситуации и социального положения региона, высокое влияние оказывает группа физических факторов: форма участка, тип поверхности (ровная, холмистая), наличие коммуникаций, дорог, окружение.

В общем случае к основным ценообразующим факторам, влияющим на стоимость земельных участков, относятся:

Обстоятельства совершения сделки (фактор торга);
Вид права и наличие обременений;
Финансовые условия;
Условия продажи;
Дата продажи / предложения к продаже;
Расстояние до дороги федерального значения;
Площадь земельных участков;
Тип почв.

Тенденции и прогнозы

Основные проблемы, с которыми сталкивается Республика Крым в области развития сельского хозяйства:

зависимость от поставок воды по Северо-Крымскому каналу;
слабо развитая рыночная инфраструктура, в частности, система сбыта и хранения сельхозпродукции;
низкая эффективность сельскохозяйственных предприятий;
физический и моральный износ основных производственных фондов;
низкая продуктивность сельскохозяйственного производства;
потеря украинского рынка.

У сельского хозяйства Крыма на сегодняшний день наблюдается огромный потенциал. Интерес инвесторов к полуострову не утихает и по сей день: в республике постоянно подписываются инвестиционные соглашения и запускаются новые проекты.

Выводы:

По количеству предлагаемых участков сельскохозяйственного назначения рынок земельных участков Симферопольского района достаточно развит. По количеству предложений к продаже земельных участков данного сегмента недвижимости лидируют Трудовское с/п — 28% от общего числа предложений и Перовское с/п — 16%.
Основная доля предложений продажи земельных участков сосредоточена в диапазоне площадей размером от 2 до 3 га и от 5 до 10 га.
Средняя удельная стоимость продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения составляет в районе 92 руб./кв. м при диапазоне изменения от 11 до 276 руб/кв. м. Самая высокая средняя стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения наблюдается на территории Урожайновского, Перовского и Чистенского сельских поселений.
Снижение транспортных издержек после введения в эксплуатацию новых транспортных магистралей между Краснодарским краем и Республикой Крым и, как следствие, увеличение доступности сырья, увеличат инвестиционную привлекательность сектора, что повлечет за собой рост стоимости земельных участков и дальнейшее развитие рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Заказать услугу или получить дополнительную информацию Вы можете, обратившись в наши офисы по телефонам.

Анализ рынка земельных участков Московской области на конец первого полугодия 2017 года

Данный обзор был подготовлен на основании информации, опубликованной в открытом доступе на сайтах: https://www.cian.ru/ , http://realty.dmir.ru и др.

Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

В соответствии с Земельным кодексом РФ земли делят на 7 категорий: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, земли особо охраняемых территорий (земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, земли природоохранного значения, земли рекреационного значения, земли историко-культурного назначения и особо ценные земли), земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса.

В соответствии с действующим законодательством, из всех перечисленных выше видов категорий, возможна купля-продажа только земель поселений (городов, поселков, сел, деревень), земель сельскохозяйственного назначения, земель промышленного назначения. Все остальное относится к федеральной собственности и не подлежит отчуждению (участки лесного фонда, земли обороны), либо изъято из оборота (водоохранные зоны, заповедники и т.д.) Земли, предоставленные для размещения и развития городов, поселков и сельских поселений относятся к землям поселений.

Целью данного исследования является обзор рынка земельных участков Московской области.

Анализ рынка земельных участков Московской области говорит о том, что дефицит предложений по продаже земельных участков отсутствует и в свободном доступе имеется множество земельных участков различных категорий выставленных на продажу.

Как видно из диаграммы, представленной на Рисунке 1 , большинство земельных участков, предлагаемых к реализации, составляют земельные участки под ИЖС - 71% от общего количества предложений по продаже земельных участков, на втором месте земельные участки сельскохозяйственного назначения - 26%, далее следуют земельные участки промышленного назначения - 3%.

Рисунок 1. Распределение совокупного предложения по реализации земельных участков Московской области по категориям

Если говорить о количестве предложений по продаже земельных участков на рынке Московской области в зависимости от направления, то, как видно из диаграммы, представленной ниже на Рисунке 2 , лидирует Рижское направление, на втором месте Белорусское, далее следуют Курское, Казанское и Ленинградское. Распределение совокупного предложения по реализации земельных участков по направлениям Московской области, выглядит следующим образом:

Рисунок 2. Распределение совокупного предложения по реализации земельных участков по направлениям Московской области

С начала 2015 года и по настоящее время эксперты наблюдают тенденцию - отсутствие спекулятивного спроса. Земельный участок как актив на балансе сегодня достаточно затратный объект. Законодательные инициативы обязывают осваивать земельные участки в собственности по назначению. При этом произошло значительное повышение налоговых отчислений.

Заметно востребованной стала услуга «ленд-девелопмента», задачей которой является маркетинговая, техническая и юридическая проработка земельного участка к началу строительного процесса. В условиях кризиса, сниженного уровня платежеспособного спроса и отсутствия спекулятивного характера сделок на рынке земли, ленд-девелопмент становится обязательной составляющей для продажи участка.

Сегодня, подготовленный к строительству участок может стоить в два-три раза больше, чем неподготовленный участок в той же локации. Учитывая одинаковую стоимость подготовки, наибольшее количество таких участков расположено вблизи МКАД.

В таблице ниже, на основании проведенного анализа стоимости земельных участков, в зависимости от направления и категории, выведены средневзвешенные стоимости за 1 сотку земли в рублях, в зависимости от удаления от МКАД.

Таблица 1. Средневзвешенная стоимость 1 сотки земли по категориям земельных участков в зависимости от направления Московской области и удаленности от МКАД

Как видно из Таблицы 1 самыми дорогими направлениями по продаже земельных участков на удалении до 15 км от МКАД, независимо от категории участка, являются Белорусское, Рижское и Киевское. На удалении от 15 км до 50 км от МКАД самыми дорогими направлениями для участков сельскохозяйственного назначения являются Курское, Рижское, Белорусское; для участков ИЖС - Белорусское, Рижское, Киевское; для участков промышленного назначения - Белорусское, Рижское, Киевское.

На удалении от 50 км от МКАД самыми дорогими направлениями для участков сельскохозяйственного назначения являются Рижское, Горьковское, Белорусское; для участков ИЖС - Белорусское, Киевское, Рижское; для участков промышленного назначения - Киевское, Белорусское, Горьковское.

На стоимость земельных участков оказывают влияние следующие ценообразующие факторы:

Местоположение участка;
Площадь участка;
Наличие/отсутствие коммуникаций;
Рельеф участка;
Качество подъездных путей;
Форма участка;
Вид права (собственность/аренда);
Категория земель;
Вид разрешенного использования;
Наличие водоема, лесного массива поблизости (преимущественно для земельных участков под ИЖС).

Поэтому диапазоны стоимости 1 сотки земли могут значительно колебаться и разниться. По данным произведенного анализа в Таблице 2, которая представлена ниже, указаны диапазоны стоимости 1 сотки земли по направлениям в зависимости от категории участка, а так же удаленности от МКАД.

Таблица 2. Диапазоны стоимости 1 сотки земли по категориям земельных участков в зависимости от направления Московской области и удаленности от МКАД

Из таблицы, приведенной выше, можно сделать следующий вывод:

- максимальная стоимость 1 сотки земли сельскохозяйственного назначения зафиксирована на Белорусском направлении, на удалении до 15 км от МКАД и составляет 4 095 000 рублей за 1 сотку, минимальная же стоимость 1 сотки земли сельскохозяйственного назначения зафиксирована на Савеловском направлении, на удалении более 50 км от МКАД и составляет 1 100 рублей за сотку;

- максимальная стоимость 1 сотки земли под ИЖС зафиксирована на Рижском направлении, на удалении до 15 км от МКАД и составляет 17 896 920 рублей за 1 сотку, минимальная же стоимость 1 сотки земли под ИЖС зафиксирована на Ярославском направлении, на удалении более 50 км от МКАД и составляет 2 450 рублей за сотку;

- максимальная стоимость 1 сотки земли промышленного назначения зафиксирована на Белорусском направлении, на удалении до 15 км от МКАД и составляет 4 095 000 рублей за 1 сотку, минимальная же стоимость 1 сотки земли промышленного назначения зафиксирована на Курском направлении, на удалении более 50 км от МКАД и составляет 2 400 рублей за сотку.